Dňa 1.10.2018 nadobudla účinnosť novela katastrálneho zákona, ktorú Národná rada Slovenskej republiky prijala dňa 19.6.2018 ako zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon). Dôvody prijatia novely súvisia s elektronizáciou katastra nehnuteľností a so zrýchlením a zlepšením fungovania katastra nehnuteľností. Čo novela konkrétne priniesla?
Novela zaviedla niekoľko zmien, ktoré sa týkajú najmä predmetu evidencie, teda toho čo sa do katastra zapisuje, náležitostí návrhu na vklad a jeho príloh, otázok elektronizácie a doručovania, ďalej lehôt pričom zásadné zmeny sa týkajú výmazu záložného práva, opravy chýb v zmluve a zverejňovania údajov z katastra.
V tomto článku sa budeme venovať zmenám v predmete evidencie, podrobne si rozoberieme jednotlivé náležitosti návrhu na vklad a jeho prílohy. O ostatných zmenách si môžete prečítať v nasledujúcom článku, ktorý bude jeho pokračovaním.
a) Zmeny v predmete evidencie (inžinierske stavby a drobné stavby, cena nehnuteľnosti)
V zmysle novely sa do katastra nehnuteľností nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Po novom sa zapisujú iba tie inžinierske stavby a drobné stavby, ktoré majú obvodové múry a sú uzavreté strešnou konštrukciou.
Novela zaviedla evidovanie cien nehnuteľnosti, a to všetkých nehnuteľností nielen poľnohospodárskych a lesných pozemkov, ako tomu bolo doteraz. Evidencia cien nehnuteľností sa vzťahuje na návrhy podané od účinnosti novely. Spätne sa ceny nebudú zapisovať.
Čo ak po zaevidovaní kúpnej ceny dôjde dodatkom k zmene kúpnej ceny? Dodatky k zmluvám, ktoré sa týkajú úpravy kúpnej ceny, nebudú predmetom evidencie v katastri, nakoľko zákon o katastri nestanovuje povinnosť takéto dodatky predložiť katastru. Uvedené vnímame ako legislatívnu dieru, ktorá môže obchádzať úmysel sledovaný zákonodarcom.
b) Nové náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania
Novela zaviedla nové náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania, príp. spresnila doterajšie. Obligatórnymi a teda povinnými náležitosťami návrhu sú nasledovné údaje:
- identifikačné údaje navrhovateľa
Ak ide o fyzickú osobu v návrhu je potrebné uviesť meno a priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor), miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti. V prípade cudzinca je iným identifikátorom ekvivalent rodného čísla alebo iný údaj, napr. číslo pasu.
Ak ide o právnickú osobu uvádza sa jej názov, identifikačné číslo, sídlo a adresa na doručovanie, ak je odlišná od sídla.
- názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný
V tejto súvislosti by sme radi upozornili, že častou chybou býva neuvedenie úplného názvu príslušného katastrálneho úradu, teda nestačí uviesť iba napr. „Okresný úrad Bratislava“, ale je potrebné uviesť aj príslušný odbor teda „odbor katastrálny“
- uvedenie predmetu návrhu
Predmetom návrhu sa rozumie vymedzenie toho, čoho sa navrhovateľ domáha. Navrhovateľ musí jednoznačne uviesť, čoho sa domáha. Táto náležitosť tvorí podstatu celého návrhu a má taktiež svoje pravidlá.
- označenie právneho úkonu
Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Katastrálny zákon výslovne uvádza aj náležitosti označenia nehnuteľnosti, a teda akým spôsobom je potrebné nehnuteľnosť špecifikovať (viac v bode 5).
- označenie nehnuteľností
Je potrebné uviesť všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje listina o právnom úkone (napr. zmluva) a podliehajú vkladu. Nehnuteľnosť musí byť teda riadne označená aj v návrhu na vklad, nestačí len odkaz na jej označenie v listine o právnom úkone (napr. v zmluve).
V § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona sa uvádzajú údaje, ktorými je potrebné nehnuteľnosť označiť, a to: katastrálne územie, parcelné číslo pozemku s uvedením, či ide o parcelu registra „C“ alebo „E“, druh pozemku, výmera pozemku, súpisne číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená, číslo bytu alebo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu a veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je postavený dom; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. Z praxe jednotlivých katastrálnych úradov ďalej odporúčame výslovne uviesť číslo listu vlastníctva, názov okresu, názov obce a názov príslušného okresného úradu odboru katastrálneho, ktorý vedie list vlastníctva, nakoľko kataster zvykol pre absenciu uvedených údajov konanie prerušiť.
- označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku
Jednak je potrebné uviesť podiel prevodcu zlomkom k celku, čím sa vyjadrí jeho vlastnícke právo. Rovnako je potrebné vyjadriť veľkosť prevádzaného podielu prevodcu zlomkom k celku, čím sa špecifikuje, aký podiel prevodca prevádza. Nestačí teda len slovné vyjadrenie napr. v celosti, ale je potrebné uviesť zlomok k celku napr. 1/1.
- číslo úradného overenia geometrického plánu
Ide o prípady, keď sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 2 až 4 a 6 až 8 katastrálneho zákona (t.j. údajov o stavbe, rozostavanej stavbe, byte alebo nebytovom priestore vzniknutého na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu, v prípade rozostavaného bytu alebo nebytového priestoru alebo pri výmaze stavby, alebo podzemnej stavby, ktorá zanikla).
Podľa pôvodného znenia katastrálneho zákona bolo potrebné priložiť geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku. Podľa novely stačí v návrhu na vklad uviesť iba číslo úradného overenia geometrického plánu bez jeho priloženia.
- údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy, ak ide o povinne zverejňovanú zmluvu
V prípadoch, ak sa zmluva povinne zverejňuje v Centrálnom registri zmlúv je potrebné uviesť vyššie uvedené údaje o jej zverejnení.
- označenie príloh
Novela zaviedla povinnosť výslovne uviesť v návrhu aj jeho prílohy. Z praxe odporúčame uviesť aj počet vyhotovení jednotlivých príloh.
- žiadosť o zaslanie oznámenia v elektronickej podobe
Ak má navrhovateľ záujem o zaslanie oznámenia o vykonaní záznamu, poznámky alebo o výsledku prešetrenia zmien údajov katastra prostredníctvom elektronickej pošty na uvedenú elektronickú adresu alebo do elektronickej schránky, musí byť takáto žiadosť súčasťou návrhu na vklad.
- žiadosť o urýchlené konanie o vklade
Ak navrhovateľ požaduje vydať rozhodnutie o povolení vkladu v zrýchlenom konaní (t.z. skrátenie lehoty za vyšší poplatok), túto žiadosť je rovnako potrebné zapracovať v návrhu na vklad. Novela sa nedotkla výšky poplatkov a lehoty na rozhodnutie v urýchlenom konaní; tieto preto zostali nezmenené.
c) Prílohy k návrhu na vklad
Ak je návrh na vklad podaný v listinnej podobe, musí navrhovateľ predložiť prílohy v listinnej podobe v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Netreba zabudnúť, že niektoré podpisy na prílohám musia byť úradne osvedčené.
Čo sa týka zmluvy, ak je prílohou návrhu na vklad môže byť len jedna. Jej obsahom môže byť aj viac právnych úkonov; tieto však musia byť výslovne uvedené v návrhu na vklad aj spolu s nehnuteľnosťami, ktorých sa týkajú. Príkladom je kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena, ak sa súčasne s prevodom nehnuteľnosti zriaďuje aj vecné bremeno. Predaj a zriadenie vecného bremena musí byť obsahom iba jednej zmluvy a nie dvoch.
Prílohy k návrhu na vklad sa oproti pôvodnému zneniu katastrálneho zákona dopĺňajú o nasledovné prílohy:
- čestné vyhlásenie, že boli splnené podmienky podľa § 59a Obchodného zákonníka alebo čestné vyhlásenie, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú a
- poverenie právnickej osoby pre jej zamestnanca (ak právnická osoba písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad).
Katastrálny zákon (aj jeho novela) obsahuje iba príkladmý výpočet zoznamu príloh. Právna úprava upravujúca platnosť právnych úkonov sa neustále vyvíja a modifikuje, a preto nie je možné vymenovať všetky prílohy, ktoré bude potrebné priložiť. Príslušný okresný úrad odbor katastrálny si môže vyžiadať aj iné prílohy ako sú uvedené v katastrálnom zákone, nakoľko je povinný pred rozhodnutím zistiť skutočný stav veci a zabezpečiť si potrebné podklady pre rozhodnutie. Preto môže požadovať predloženie rôznych listín, ktoré sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok pre rozhodnutie o povolení vkladu, t.j. listín, ktoré majú dôkaznú povahu. Avšak aj okresný úrad odbor katastrálny má svoje limitácie, čo znamená, že môže požadovať listinu, ktorej potrebu musí vedieť náležite odôvodniť.
d) Podanie návrhu na vklad elektronicky
Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.
Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a autorizované podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 305/2013 Z. z. o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o e-Governmente) v znení neskorších predpisov.
V prípade ak potrebujete právnu pomoc v súvislosti s katastrom nehnuteľností alebo vypracovaním dokumentácie, príp. kontrolou už vyhotovenej, neváhajte nás kontaktovať.
Ostatné zmeny, ktoré novela katastrálneho zákona priniesla, si rozoberieme v nasledujúcom článku.
Dominika Ištvánová, advokát
Dňa 21.07.2019
